各街道辦事處，區政府各部門，各直屬單位：

《南京市鼓樓區城市更新項目實施管理辦法》已經區政府研究同意，現印發給你們，請認真遵照執行。

南京市鼓樓區人民政府

2024年4月30日

（此件公開發布）

南京市鼓樓區城市更新項目實施管理辦法

（試行）

第一章?總 則

第一條?為有效推動城市更新行動，促進鼓樓區高質量發展，根據《南京市城市更新辦法》《南京市城市更新實施主體管理工作細則》《南京市城市更新項目庫管理辦法》及有關法律、法規，結合本區實際，制定本辦法。

第二條鼓樓區行政區域內城市更新項目，適用本辦法。

本辦法所稱城市更新，是對存量用地、存量建筑開展的優化空間形態、完善片區功能、增強安全韌性、改善居住條件、提升環境品質、保護傳承歷史文化、促進經濟社會發展的活動。

具體包括下列類型：

（一）對存在建筑密度較大、安全隱患較多、使用功能不完善、配套設施不齊全等情形，以居住功能為主的城市地段進行的居住類城市更新；

（二）對不符合發展導向、利用效率低下、失修失養的老舊廠區、商業區、園區、館區、校區、樓宇等進行的生產類城市更新；

（三）對生態環境受損、配套設施陳舊、服務效能低下的城市山體、綠地廣場、城市公園、濱水空間、道路街巷等進行的公共類城市更新；

（四）對城市生產、生活、生態混雜的復合空間進行的綜合類城市更新；

（五）區更新領導小組確定的其他城市更新活動。

第三條鼓樓區城市更新工作領導小組（下文簡稱“區更新領導小組”）負責本轄區內城市更新項目的統籌協調和管理工作。

鼓樓區城市更新工作領導小組辦公室（下文簡稱“區更新辦”）承擔區城市更新工作領導小組日常工作，負責建立鼓樓區城市更新專項規劃資源項目庫、鼓樓區城市更新意向合作企業庫以及鼓樓區城市更新專家咨詢庫，并結合工作需要動態考核和管理；涉及重大政策舉措、重大項目方案、重點難點問題的，由區更新領導小組研究決策。

市規劃資源局鼓樓分局負責指導和推進城市更新項目的規劃方案技術審核及規劃許可等工作；負責違法建設行為的規劃認定工作。

區建設局負責城市更新項目質量安全監管、消防方案審核和驗收備案，負責城市更新中涉及城建項目的統籌推進落實。

區房產局負責城市更新項目的安置政策保障。

區財政局負責全區城市更新項目中涉及財政資金的籌措、政策保障、運作模式、收益分配等事項。

區國資辦負責協調推動城市更新中涉及國有資產的各類資源、資產的利用。

區數據局負責城市更新項目立項、施工許可等工作，簡化審批流程，容缺審批服務。

區投促局負責指導城市更新項目的招商運營管理工作；負責指導城市更新項目的產業規劃；協助城市更新項目實施單位引進社會資本參與更新，提升物業的運營價值；負責城市更新項目社會推介，發布投資機會清單。

區城管局負責城市更新項目涉及的違法建設行為查處；負責城市更新項目中違法建筑的拆除。

區司法局負責對區級發布的城市更新政策文件的審查；指導城市項目推進過程中法務工作。

區商務局負責指導和推進城市更新項目涉及商貿服務業的業態升級、老舊載體提升等工作；協助城市更新項目社會推介。

各街道辦事處（管委會）負責遴選城市更新項目；協同項目實施主體（意向）向區更新辦報送申請納入項目庫，統籌推進項目申報、建設、管理及招商運營工作；對已納入計劃或擬納入項目庫的城市更新項目，在項目實施主體（意向）配合下組織開展項目現狀調查、意愿征詢、政策宣傳、信訪維穩等群眾工作。

區其他相關部門按照職責分工，協同推動城市更新工作。

第二章?更新依據

第四條?城市更新工作應當符合國土空間總體規劃和詳細規劃。

第五條?編制詳細規劃應當適應城市更新新形勢要求，深入開展現狀調查，將國土空間總體規劃、城市體檢評估、存量用地與存量建筑地籍權屬情況作為詳細規劃編制的重要基礎，細化空間布局、建筑風貌、交通組織、存量建筑保護利用、歷史文化更新利用、公共服務設施和基礎配套設施、人居環境改善提升等內容，明確各細分地塊的用地性質、管控指標等，適當提高剛性和改善性住宅用地占比，為實施城市更新提供法定依據。

第六條?城市更新應當順應城市發展規律，尊重人民群眾意愿，以內涵集約、綠色低碳發展為路徑，堅持“留、改、拆”并舉，加強修繕改造，補齊城市短板，注重提升功能，增強城市活力。

第三章?實施主體

第七條本辦法所稱實施主體，是指參與前期策劃、意見征詢、規劃設計，并組織開展項目建設或運營管理等城市更新活動的，具有獨立承擔法律責任和義務的單位或個人。具體包括下列類型：

（一）物業所有權人，或經法定程序授權或委托的物業所有權人代表。

（二）各類市場主體。

（三）物業所有權人及其代表與市場主體的聯合體。

（四）區更新領導小組依據相關規定和程序確定的主體。

第八條根據城市更新項目類型分類確定實施主體，并依法規范管理：

（一）法律法規規定的涉及公共利益、公共安全、公共環境的市政、生態環境基礎設施、公共服務設施、歷史文化保護、智慧城市管理等情形的，或上級部門交辦的城市更新項目，由區更新辦結合屬地街道意愿，選擇地方國有企業為實施主體（意向），報請區更新領導小組同意后確認。

（二）物業所有權人自主出資對自有物業實施更新的，物業所有權人或其委托的代表或其與市場主體的聯合體可以直接作為實施主體，確定的實施主體單位應通過屬地街道，向區更新辦申請，由區更新辦審核并報請區更新領導小組同意后明確為實施主體。

（三）物業所有權人有自主出資更新意愿，但不具備自主更新能力的，向物業所在地的街道辦事處提出申請，由街道辦事處協助物業所有權人，選擇地方國有企業（含地方國有企業與其遴選的市場主體組成的聯合體）作為實施主體（意向），由屬地街道向區更新辦申請，區更新辦審核并報請區更新領導小組同意后確認。

（四）涉及多元物業權利的，應當由三分之二以上數量的物業所有權人和三分之二以上專有面積所有權人參與表決，且經四分之三以上數量的物業所有權人和四分之三以上專有面積所有權人的同意，在所屬街道辦事處的協助下共同委托實施主體幫助推進更新工作，但不得損害或侵占其他物業權利。

第九條實施主體應當依法依規履行以下工作職責：

（一）圍繞更新項目組織開展調查評估，摸清區域內用地、建筑、文化、商業、市政基礎設施、生態環境設施、公共服務設施等現狀情況及關聯性權屬、權益關系，以及相關權益人的意愿訴求。

（二）在充分摸底調查的基礎上，在相關專項規劃的指導下組織編制項目更新方案，方案應當明確更新范圍、內容、方式及建筑規模、使用功能、建設計劃、搬遷安置、土地取得方式、資金籌措方式、運營管理模式等內容。

（三）按規定程序，協助屬地街道將項目更新方案報區更新辦審核入庫，后續根據項目成熟情況報區更新辦納入市城市更新計劃。

（四）辦理用地、規劃、立項、施工、消防、文物保護、竣工驗收、移交等相關手續。

（五）與相關權利人進行平等、友好、充分的協商，依法保障物業權利人、利害關系人的相關權益，推進共商共建共享共贏。

（六）通過租賃、購買、置換、作價出資（入股）、公房讓渡等多種方式，歸集項目實施范圍內涉及的相關權益。

（七）需要搬遷物業所有人、承租人等相關權利人的，按照有關規定征詢意見，并與相關權利人簽訂搬遷協議。

（八）按照有關規定和合同約定，建設、移交、運營、管理建構筑物和設備設施。

（九）接受市、區相關主管部門和市城市更新工作領導小組辦公室（下文簡稱“市更新辦”）、區更新辦的監督管理，據實及時上報項目實施進度、工作內容、財務狀況等相關情況。

（十）其他應當履行的職責。

第十條實施主體依法依規享有以下權益：

（一）區更新領導小組根據更新實際需要，賦予實施主體的推動達成區域更新意愿、整合市場資源、推動項目統籌組合、參與規劃編制、實施土地前期準備、配合土地供應、統籌整體利益、推進更新項目實施等權益。

（二）與物業權利人或委托人簽訂的合同明確授予的合法權益。

（三）依據相關取費標準、合同約定等獲取項目建設管理、全過程咨詢、第三方服務等相關費用。

（四）更新項目完成后，按照合同約定享受項目運營收益。

（五）更新項目受不可抗力影響難以推進的，有按照合同約定申請退出的權利。

（六）物業權利人在項目更新方案審定后，經有關部門協調后仍無法達成一致的，實施主體可以按照方案審定程序調整方案或暫緩實施。

（七）法律法規規定的其他合法權益。

第十一條?實施主體應當誠實守信、規范經營。區更新辦及相關部門加強對其履約情況的監督管理，并依法依規實施企業信用管理。實施主體的信用狀況作為主體確定的重要依據。

第十二條實施主體因不可抗力導致無法履行職責的，經向區更新辦申請審核并報區更新領導小組同意后，可以退出城市更新項目，但應當配合做好項目收尾工作。對無正當理由退出或拒不履行實施主體責任義務的，依法追究其法律責任。

第四章?項目流程及要求

第十三條?城市更新項目生成工作流程：

（一）主體申報。各街道辦事處根據鼓樓區城市更新專項規劃資源項目庫和鼓樓區城市更新意向合作企業庫，結合收集的相關主體（群眾、產權單位等）訴求，選擇實施主體（意向）單位。實施主體（意向）單位對擬實施的城市更新項目，在完成前期調查和體檢評估（包括居住安全、公共服務、歷史文化、地籍權屬、基礎設施等方面）的基礎上，形成項目策劃方案。項目策劃方案主要包括更新范圍、內容、更新方式、搬遷安置方案、資金籌措方式、運營管理模式等內容，由街道辦事處初步審核后上報區更新辦。

（二）區級審核。區更新辦組織成員單位和鼓樓區城市更新專家咨詢庫的專家，對項目策劃方案進行審查，具備實施可行性的項目納入區級城市更新項目庫。

（三）市級申報。項目納入區級城市更新項目庫后，各街道辦事處在明確項目實施主體，形成項目更新方案并公示，征得百分之八十以上業主、公房承租人等相關權利人和利害關系人的同意后，辦理項目立項手續，并向區更新辦申請納入市城市更新年度計劃。區更新辦根據市更新辦要求，填寫《南京市城市更新項目入庫申請匯總表》，附相關項目更新方案，報市更新辦審核同意后，納入市城市更新年度計劃。

（四）其他情況。對上級交辦或其他原因明確須納入城市更新計劃改造的項目，由區更新辦對接屬地街道，明確實施主體，報區更新領導小組同意后按職責分工開展項目推進工作。

第十四條項目更新方案應當優先保障公共利益，科學統籌各類要素資源、相關主體權益，并根據項目類型明確建筑設計、安置補償、資金平衡或者資產運營等方案。

第十五條納入市城市更新年度計劃的項目應當明確項目年度目標任務、月度計劃和責任單位等內容。其中納入城建計劃的項目按城建計劃項目要求管理，未納入城建計劃的項目參照管理。

第五章?項目實施與監管

第十六條?區更新領導小組各成員部門按照各自職能及責任分工對城市更新項目的實施過程進行具體監管。

各主管部門應對實施主體履行項目更新方案、搬遷補償安置方案及協議、項目實施階段監管協議等的情況進行監督指導，并對項目回遷安置房、配建保障性住房、創新型產業用房和公共配套設施的落實情況等進行監管。因客觀原因確需變更監管事項或內容的，實施主體須向主管部門書面提出申請并提交相關證明文件。

第十七條區更新辦負責對納入城市更新計劃的項目進行督查、協調推進和年度考核，年度考核結果報區更新領導小組同意后作為加分項納入區級部門和街道的考核范圍。

第六章?附則

第十八條?本辦法未盡事項，按照《南京市城市更新辦法》、《南京市城市更新實施主體管理工作細則》、《南京市城市更新項目庫管理辦法》等相關規定執行。

第十九條本辦法由鼓樓區城市更新領導小組辦公室負責解釋，自2024年6月1日起施行，有效期至2026年5月31日。

第二十條 本辦法在有效期內，如遇省、市相關政策調整，按調整后的政策執行。

解讀鏈接：

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