各街道辦事處，區(qū)政府各部門，各直屬單位：

《南京市鼓樓區(qū)城市更新項目實施管理辦法》已經(jīng)區(qū)政府研究同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真遵照執(zhí)行。

南京市鼓樓區(qū)人民政府

2024年4月30日

（此件公開發(fā)布）

南京市鼓樓區(qū)城市更新項目實施管理辦法

（試行）

第一章?總 則

第一條?為有效推動城市更新行動，促進鼓樓區(qū)高質(zhì)量發(fā)展，根據(jù)《南京市城市更新辦法》《南京市城市更新實施主體管理工作細(xì)則》《南京市城市更新項目庫管理辦法》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本區(qū)實際，制定本辦法。

第二條鼓樓區(qū)行政區(qū)域內(nèi)城市更新項目，適用本辦法。

本辦法所稱城市更新，是對存量用地、存量建筑開展的優(yōu)化空間形態(tài)、完善片區(qū)功能、增強安全韌性、改善居住條件、提升環(huán)境品質(zhì)、保護傳承歷史文化、促進經(jīng)濟社會發(fā)展的活動。

具體包括下列類型：

（一）對存在建筑密度較大、安全隱患較多、使用功能不完善、配套設(shè)施不齊全等情形，以居住功能為主的城市地段進行的居住類城市更新；

（二）對不符合發(fā)展導(dǎo)向、利用效率低下、失修失養(yǎng)的老舊廠區(qū)、商業(yè)區(qū)、園區(qū)、館區(qū)、校區(qū)、樓宇等進行的生產(chǎn)類城市更新；

（三）對生態(tài)環(huán)境受損、配套設(shè)施陳舊、服務(wù)效能低下的城市山體、綠地廣場、城市公園、濱水空間、道路街巷等進行的公共類城市更新；

（四）對城市生產(chǎn)、生活、生態(tài)混雜的復(fù)合空間進行的綜合類城市更新；

（五）區(qū)更新領(lǐng)導(dǎo)小組確定的其他城市更新活動。

第三條鼓樓區(qū)城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組（下文簡稱“區(qū)更新領(lǐng)導(dǎo)小組”）負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)城市更新項目的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和管理工作。

鼓樓區(qū)城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室（下文簡稱“區(qū)更新辦”）承擔(dān)區(qū)城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組日常工作，負(fù)責(zé)建立鼓樓區(qū)城市更新專項規(guī)劃資源項目庫、鼓樓區(qū)城市更新意向合作企業(yè)庫以及鼓樓區(qū)城市更新專家咨詢庫，并結(jié)合工作需要動態(tài)考核和管理；涉及重大政策舉措、重大項目方案、重點難點問題的，由區(qū)更新領(lǐng)導(dǎo)小組研究決策。

市規(guī)劃資源局鼓樓分局負(fù)責(zé)指導(dǎo)和推進城市更新項目的規(guī)劃方案技術(shù)審核及規(guī)劃許可等工作；負(fù)責(zé)違法建設(shè)行為的規(guī)劃認(rèn)定工作。

區(qū)建設(shè)局負(fù)責(zé)城市更新項目質(zhì)量安全監(jiān)管、消防方案審核和驗收備案，負(fù)責(zé)城市更新中涉及城建項目的統(tǒng)籌推進落實。

區(qū)房產(chǎn)局負(fù)責(zé)城市更新項目的安置政策保障。

區(qū)財政局負(fù)責(zé)全區(qū)城市更新項目中涉及財政資金的籌措、政策保障、運作模式、收益分配等事項。

區(qū)國資辦負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)推動城市更新中涉及國有資產(chǎn)的各類資源、資產(chǎn)的利用。

區(qū)數(shù)據(jù)局負(fù)責(zé)城市更新項目立項、施工許可等工作，簡化審批流程，容缺審批服務(wù)。

區(qū)投促局負(fù)責(zé)指導(dǎo)城市更新項目的招商運營管理工作；負(fù)責(zé)指導(dǎo)城市更新項目的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃；協(xié)助城市更新項目實施單位引進社會資本參與更新，提升物業(yè)的運營價值；負(fù)責(zé)城市更新項目社會推介，發(fā)布投資機會清單。

區(qū)城管局負(fù)責(zé)城市更新項目涉及的違法建設(shè)行為查處；負(fù)責(zé)城市更新項目中違法建筑的拆除。

區(qū)司法局負(fù)責(zé)對區(qū)級發(fā)布的城市更新政策文件的審查；指導(dǎo)城市項目推進過程中法務(wù)工作。

區(qū)商務(wù)局負(fù)責(zé)指導(dǎo)和推進城市更新項目涉及商貿(mào)服務(wù)業(yè)的業(yè)態(tài)升級、老舊載體提升等工作；協(xié)助城市更新項目社會推介。

各街道辦事處（管委會）負(fù)責(zé)遴選城市更新項目；協(xié)同項目實施主體（意向）向區(qū)更新辦報送申請納入項目庫，統(tǒng)籌推進項目申報、建設(shè)、管理及招商運營工作；對已納入計劃或擬納入項目庫的城市更新項目，在項目實施主體（意向）配合下組織開展項目現(xiàn)狀調(diào)查、意愿征詢、政策宣傳、信訪維穩(wěn)等群眾工作。

區(qū)其他相關(guān)部門按照職責(zé)分工，協(xié)同推動城市更新工作。

第二章?更新依據(jù)

第四條?城市更新工作應(yīng)當(dāng)符合國土空間總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃。

第五條?編制詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)適應(yīng)城市更新新形勢要求，深入開展現(xiàn)狀調(diào)查，將國土空間總體規(guī)劃、城市體檢評估、存量用地與存量建筑地籍權(quán)屬情況作為詳細(xì)規(guī)劃編制的重要基礎(chǔ)，細(xì)化空間布局、建筑風(fēng)貌、交通組織、存量建筑保護利用、歷史文化更新利用、公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)配套設(shè)施、人居環(huán)境改善提升等內(nèi)容，明確各細(xì)分地塊的用地性質(zhì)、管控指標(biāo)等，適當(dāng)提高剛性和改善性住宅用地占比，為實施城市更新提供法定依據(jù)。

第六條?城市更新應(yīng)當(dāng)順應(yīng)城市發(fā)展規(guī)律，尊重人民群眾意愿，以內(nèi)涵集約、綠色低碳發(fā)展為路徑，堅持“留、改、拆”并舉，加強修繕改造，補齊城市短板，注重提升功能，增強城市活力。

第三章?實施主體

第七條本辦法所稱實施主體，是指參與前期策劃、意見征詢、規(guī)劃設(shè)計，并組織開展項目建設(shè)或運營管理等城市更新活動的，具有獨立承擔(dān)法律責(zé)任和義務(wù)的單位或個人。具體包括下列類型：

（一）物業(yè)所有權(quán)人，或經(jīng)法定程序授權(quán)或委托的物業(yè)所有權(quán)人代表。

（二）各類市場主體。

（三）物業(yè)所有權(quán)人及其代表與市場主體的聯(lián)合體。

（四）區(qū)更新領(lǐng)導(dǎo)小組依據(jù)相關(guān)規(guī)定和程序確定的主體。

第八條根據(jù)城市更新項目類型分類確定實施主體，并依法規(guī)范管理：

（一）法律法規(guī)規(guī)定的涉及公共利益、公共安全、公共環(huán)境的市政、生態(tài)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、歷史文化保護、智慧城市管理等情形的，或上級部門交辦的城市更新項目，由區(qū)更新辦結(jié)合屬地街道意愿，選擇地方國有企業(yè)為實施主體（意向），報請區(qū)更新領(lǐng)導(dǎo)小組同意后確認(rèn)。

（二）物業(yè)所有權(quán)人自主出資對自有物業(yè)實施更新的，物業(yè)所有權(quán)人或其委托的代表或其與市場主體的聯(lián)合體可以直接作為實施主體，確定的實施主體單位應(yīng)通過屬地街道，向區(qū)更新辦申請，由區(qū)更新辦審核并報請區(qū)更新領(lǐng)導(dǎo)小組同意后明確為實施主體。

（三）物業(yè)所有權(quán)人有自主出資更新意愿，但不具備自主更新能力的，向物業(yè)所在地的街道辦事處提出申請，由街道辦事處協(xié)助物業(yè)所有權(quán)人，選擇地方國有企業(yè)（含地方國有企業(yè)與其遴選的市場主體組成的聯(lián)合體）作為實施主體（意向），由屬地街道向區(qū)更新辦申請，區(qū)更新辦審核并報請區(qū)更新領(lǐng)導(dǎo)小組同意后確認(rèn)。

（四）涉及多元物業(yè)權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)由三分之二以上數(shù)量的物業(yè)所有權(quán)人和三分之二以上專有面積所有權(quán)人參與表決，且經(jīng)四分之三以上數(shù)量的物業(yè)所有權(quán)人和四分之三以上專有面積所有權(quán)人的同意，在所屬街道辦事處的協(xié)助下共同委托實施主體幫助推進更新工作，但不得損害或侵占其他物業(yè)權(quán)利。

第九條實施主體應(yīng)當(dāng)依法依規(guī)履行以下工作職責(zé)：

（一）圍繞更新項目組織開展調(diào)查評估，摸清區(qū)域內(nèi)用地、建筑、文化、商業(yè)、市政基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等現(xiàn)狀情況及關(guān)聯(lián)性權(quán)屬、權(quán)益關(guān)系，以及相關(guān)權(quán)益人的意愿訴求。

（二）在充分摸底調(diào)查的基礎(chǔ)上，在相關(guān)專項規(guī)劃的指導(dǎo)下組織編制項目更新方案，方案應(yīng)當(dāng)明確更新范圍、內(nèi)容、方式及建筑規(guī)模、使用功能、建設(shè)計劃、搬遷安置、土地取得方式、資金籌措方式、運營管理模式等內(nèi)容。

（三）按規(guī)定程序，協(xié)助屬地街道將項目更新方案報區(qū)更新辦審核入庫，后續(xù)根據(jù)項目成熟情況報區(qū)更新辦納入市城市更新計劃。

（四）辦理用地、規(guī)劃、立項、施工、消防、文物保護、竣工驗收、移交等相關(guān)手續(xù)。

（五）與相關(guān)權(quán)利人進行平等、友好、充分的協(xié)商，依法保障物業(yè)權(quán)利人、利害關(guān)系人的相關(guān)權(quán)益，推進共商共建共享共贏。

（六）通過租賃、購買、置換、作價出資（入股）、公房讓渡等多種方式，歸集項目實施范圍內(nèi)涉及的相關(guān)權(quán)益。

（七）需要搬遷物業(yè)所有人、承租人等相關(guān)權(quán)利人的，按照有關(guān)規(guī)定征詢意見，并與相關(guān)權(quán)利人簽訂搬遷協(xié)議。

（八）按照有關(guān)規(guī)定和合同約定，建設(shè)、移交、運營、管理建構(gòu)筑物和設(shè)備設(shè)施。

（九）接受市、區(qū)相關(guān)主管部門和市城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室（下文簡稱“市更新辦”）、區(qū)更新辦的監(jiān)督管理，據(jù)實及時上報項目實施進度、工作內(nèi)容、財務(wù)狀況等相關(guān)情況。

（十）其他應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)。

第十條實施主體依法依規(guī)享有以下權(quán)益：

（一）區(qū)更新領(lǐng)導(dǎo)小組根據(jù)更新實際需要，賦予實施主體的推動達成區(qū)域更新意愿、整合市場資源、推動項目統(tǒng)籌組合、參與規(guī)劃編制、實施土地前期準(zhǔn)備、配合土地供應(yīng)、統(tǒng)籌整體利益、推進更新項目實施等權(quán)益。

（二）與物業(yè)權(quán)利人或委托人簽訂的合同明確授予的合法權(quán)益。

（三）依據(jù)相關(guān)取費標(biāo)準(zhǔn)、合同約定等獲取項目建設(shè)管理、全過程咨詢、第三方服務(wù)等相關(guān)費用。

（四）更新項目完成后，按照合同約定享受項目運營收益。

（五）更新項目受不可抗力影響難以推進的，有按照合同約定申請退出的權(quán)利。

（六）物業(yè)權(quán)利人在項目更新方案審定后，經(jīng)有關(guān)部門協(xié)調(diào)后仍無法達成一致的，實施主體可以按照方案審定程序調(diào)整方案或暫緩實施。

（七）法律法規(guī)規(guī)定的其他合法權(quán)益。

第十一條?實施主體應(yīng)當(dāng)誠實守信、規(guī)范經(jīng)營。區(qū)更新辦及相關(guān)部門加強對其履約情況的監(jiān)督管理，并依法依規(guī)實施企業(yè)信用管理。實施主體的信用狀況作為主體確定的重要依據(jù)。

第十二條實施主體因不可抗力導(dǎo)致無法履行職責(zé)的，經(jīng)向區(qū)更新辦申請審核并報區(qū)更新領(lǐng)導(dǎo)小組同意后，可以退出城市更新項目，但應(yīng)當(dāng)配合做好項目收尾工作。對無正當(dāng)理由退出或拒不履行實施主體責(zé)任義務(wù)的，依法追究其法律責(zé)任。

第四章?項目流程及要求

第十三條?城市更新項目生成工作流程：

（一）主體申報。各街道辦事處根據(jù)鼓樓區(qū)城市更新專項規(guī)劃資源項目庫和鼓樓區(qū)城市更新意向合作企業(yè)庫，結(jié)合收集的相關(guān)主體（群眾、產(chǎn)權(quán)單位等）訴求，選擇實施主體（意向）單位。實施主體（意向）單位對擬實施的城市更新項目，在完成前期調(diào)查和體檢評估（包括居住安全、公共服務(wù)、歷史文化、地籍權(quán)屬、基礎(chǔ)設(shè)施等方面）的基礎(chǔ)上，形成項目策劃方案。項目策劃方案主要包括更新范圍、內(nèi)容、更新方式、搬遷安置方案、資金籌措方式、運營管理模式等內(nèi)容，由街道辦事處初步審核后上報區(qū)更新辦。

（二）區(qū)級審核。區(qū)更新辦組織成員單位和鼓樓區(qū)城市更新專家咨詢庫的專家，對項目策劃方案進行審查，具備實施可行性的項目納入?yún)^(qū)級城市更新項目庫。

（三）市級申報。項目納入?yún)^(qū)級城市更新項目庫后，各街道辦事處在明確項目實施主體，形成項目更新方案并公示，征得百分之八十以上業(yè)主、公房承租人等相關(guān)權(quán)利人和利害關(guān)系人的同意后，辦理項目立項手續(xù)，并向區(qū)更新辦申請納入市城市更新年度計劃。區(qū)更新辦根據(jù)市更新辦要求，填寫《南京市城市更新項目入庫申請匯總表》，附相關(guān)項目更新方案，報市更新辦審核同意后，納入市城市更新年度計劃。

（四）其他情況。對上級交辦或其他原因明確須納入城市更新計劃改造的項目，由區(qū)更新辦對接屬地街道，明確實施主體，報區(qū)更新領(lǐng)導(dǎo)小組同意后按職責(zé)分工開展項目推進工作。

第十四條項目更新方案應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保障公共利益，科學(xué)統(tǒng)籌各類要素資源、相關(guān)主體權(quán)益，并根據(jù)項目類型明確建筑設(shè)計、安置補償、資金平衡或者資產(chǎn)運營等方案。

第十五條納入市城市更新年度計劃的項目應(yīng)當(dāng)明確項目年度目標(biāo)任務(wù)、月度計劃和責(zé)任單位等內(nèi)容。其中納入城建計劃的項目按城建計劃項目要求管理，未納入城建計劃的項目參照管理。

第五章?項目實施與監(jiān)管

第十六條?區(qū)更新領(lǐng)導(dǎo)小組各成員部門按照各自職能及責(zé)任分工對城市更新項目的實施過程進行具體監(jiān)管。

各主管部門應(yīng)對實施主體履行項目更新方案、搬遷補償安置方案及協(xié)議、項目實施階段監(jiān)管協(xié)議等的情況進行監(jiān)督指導(dǎo)，并對項目回遷安置房、配建保障性住房、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房和公共配套設(shè)施的落實情況等進行監(jiān)管。因客觀原因確需變更監(jiān)管事項或內(nèi)容的，實施主體須向主管部門書面提出申請并提交相關(guān)證明文件。

第十七條區(qū)更新辦負(fù)責(zé)對納入城市更新計劃的項目進行督查、協(xié)調(diào)推進和年度考核，年度考核結(jié)果報區(qū)更新領(lǐng)導(dǎo)小組同意后作為加分項納入?yún)^(qū)級部門和街道的考核范圍。

第六章?附則

第十八條?本辦法未盡事項，按照《南京市城市更新辦法》、《南京市城市更新實施主體管理工作細(xì)則》、《南京市城市更新項目庫管理辦法》等相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十九條本辦法由鼓樓區(qū)城市更新領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)解釋，自2024年6月1日起施行，有效期至2026年5月31日。

第二十條 本辦法在有效期內(nèi)，如遇省、市相關(guān)政策調(diào)整，按調(diào)整后的政策執(zhí)行。

解讀鏈接：

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